北上广深，最大的危险来了！

对于“一线城市”和“强二线城市”来说，最大的危险是什么?

最近我集中研究北、上、广、深、杭、宁等城市及其核心城区的官方文件，其中包括市区两级的“十三五规划”、“改革计划”、“政府工作报告”。结果有了一个重要发现：

中国的中心城市及其核心城区，都有一个强烈的焦虑——担心“产业空心化”。

在这个“共同焦虑”之下，各城市有一个趋同的举动：通过城市更新，释放更多的产业空间，进一步压缩住宅用地。而且在中心城区，由于住宅用地，开发商集中开发大户型住宅，中小户型变得越来越。

其实在我看来，过度担心“产业空心化”是没有必要的，由此而来的“产业空间增长强迫症”正加剧中心城市的“住宅空心化”，让大城市面临一个巨大的风险——居住过度郊区化、中心城区过度产业化，最终把中心城区变成了8之外的“无人区”。

其实，随着社会的进步，“产业空心化”已经是个陈旧的概念，需要重新界定。

传统意义上的“产业空心化”，只指以制造业为代表的第二产业占国民生产总值的比重大幅下降，第三产业比重迅速上升，超过了第二产业，以至大于一、二产业之和。有人认为第三产业比重超过 60%，即是产业空心化。

下面是中国经济总量最大的11个城市的“三次产业占比”和城市面积的对比，它们的排序是按照“金融机构本外币存款余额”(资金总量)排列的，数据截至2016年末。

一般来说，面积越大的城市，越有条件维持庞大的制造业，避免所谓的“产业空心化”，因为腾挪的空间大。

主要城市三次产业占比 城市一产二产三产面积

北京0.5.2%80.3410

上海0.4%29.1%70.5%6340

深圳0%39.5%60.597

广州1.22%30.22%68.56%7434

杭州2.8%36.0%61.2596

重庆7.4%44.2%48.4%82402

成都3.9%43.0%53.1065

天津1.2%44.8%54.0946

南京2.4%39.2%58.4%6597

苏州1.5%47.0%51.5%8488

武汉3.3%43.9%52.8%8594

注：以上数据来自各地统计局，面积单位为“平方公里”。

可以看出，如果以“第三产业占比60%”划线，北上广深杭都已经出现了“产业空心化”，南京(楼盘)比较接近“产业空心化”。北京(楼盘)是“产业空心化”最厉害的城市。

地方官员对“产业空心化”的高度警惕，主要来自对香港教训的反思。其实香港的问题非常特殊，它是一个面积狭小的“独立关税区”。海关阻止了移民和资金的流动，而中国内地的城市很难出现这种状况。

以北京为例，虽然在内地城市里是“产业空心化”最严重的城市，但北京经济的活力却独步天下，大概只有深圳(楼盘)可以跟它比。目前北京不仅汇聚了全国最多的资金(是上海(楼盘)的1.3倍，香港的1.4倍，深圳的2倍)，其拥有的世界500强总部为全球第一，上市公司总市值几乎相当于“深圳+上海+广州(楼盘)+杭州(楼盘)”，至于代表新经济的“独角兽”企业数量，则占了全国的一半。

为什么北京和香港的第二产业占比都非常低、产业空心化都这么严重，但经济差距这么大?原因很简单，传统的“产业空心化”的定义过时了。

国家统计局公布的三次产业的定义是：

第一产业是指农、林、牧、渔业(不含农、林、牧、渔服务业)。

第二产业是指采矿业(不含开采辅助活动)，制造业(不含金属制品、机械和设备修理业)，电力、热力、燃气及水生产和供应业，建筑业。

第三产业即服务业，是指除第一产业、第二产业以外的其他行业。

由此可见，“第三产业”涵盖面非常广，不仅包括金融、房地产、批发和零售业、交通运输、仓储和邮政业、住宿和餐饮业、IT、文化、教育、卫生、科研，还包括“农、林、牧、渔服务业”、“采矿业中的开采辅助活动，制造业中的金属制品、机械和设备修理业”等等。

我们可以思考一下，腾讯、阿里、京东、百度、奇虎360等这些新兴企业，毫无疑问都属于第三产业。至于华为、大疆、小米这类企业，其相当大的部分(研发、销售、软件)也属于第三产业，只有生产制造部分属于第二产业。

也就是说，随着社会的进步“第三产业”的内涵在无限膨胀，而“第二产业”则没有大的变化。

因此，“产业空心化”这个概念已经过时，三次产业的划分方式意义已经不大。

中国内地是一个大关税区，在这样一个关税区内，资金、人员、物资是自由流动的，有充分的竞争。因此没有必要为某个城市的“产业空心化”担忧，市场会自动配置资源。

以深圳为例，在中国内地11个经济总量最大的城市里，深圳面积是最小的，小到“非常可怜”的地步(这意味着制造业在深圳腾挪空间很小，很容易外迁)。

但深圳第二产业的占比仍然超过广州、杭州和南京。至于深圳的工业增加值，则超过除上海之外绝大多数城市(苏州(楼盘)厉害的是工业总产值，不是工业增加值)。

由于过度担心“产业空心化”，包括深圳在内的大城市，都在拼命挤压住宅用地，保障产业用地。再加上中心城区住宅开发日益“大户型化”，其结果是中心城区迅速“人口空心化”。在深圳，即便是“一拆为三”之后的宝安区实际生活的人口，就接近“南山区+福田区+罗湖区”。目前，深圳实际上对外联系的“综合门户”已经不在“原特区内”，而在“宝安区+龙岗区+龙华区”。

以深圳为例，“十三五”期间住宅需求是180万套，但深圳只能提供65万套左右，政府已经提倡市民到东莞(楼盘)惠州(楼盘)买房子了。但问题是，居住和工作的分离，将让这部分市民更容易“抛弃深圳”，变成100%的东莞人和惠州人。

最理想状态是“职住平衡”，而不是由于担心“产业空心化”而造成“居住空心化”、“城市空心化”。

最近上海在刚刚公布的《上海市城市总体规划(2017-2035年)》里提出：

主城区合理确定住宅用地供应规模，重点增加中小套型住宅的比重，吸引年轻人和创新创业人才的居住，保证主城区的活力。

应该说，上海是非常有远见的，这一点值得其他大城市学习。

还是那句话，随着“第三产业”的内涵变得越来越丰富，“产业空心化”的概念已经“基本过时”。

北京的案例告诉我们，“第二产业占比偏低”并不可怕，关键是要发展起新兴产业(深圳、杭州也在证明这一点)。

最近这些年，中国大城市普遍出现了商业地产库存严重的现象，在一些城市甚至出现了办公楼“消化周期”长达10到20年的现象，而住宅越来越、住宅价格飙升，住宅和商业物业出现了价格上的严格倒挂。这种现象，就是各地政府“产业空心化恐惧症”造成的。

所以，中国大城市最大危险是过分强调“产业空间”，在中心区建设过多的办公楼、商业综合体，不断挤压住宅用地、尤其是中小户型住宅用地，最终造成“居住空心化”。

其恶果是住宅价格很难抑制、“职住分离”严重，最终是“居民+企业”一起鸡飞蛋打。