2017年商铺发展形势分析

　　根据云房数据研究中心发布的《2017下半年中国房地产投资回报率调查报告》（以下简称《报告》）显示，自2012年起，在电商的冲击下，商铺租金明显回落。2016上半年至2017上半年，租金虽持续下滑，但降幅持续收窄。2017下半年，受各相关政策的影响，在线上线下融合、提高体验服务等各种发展的新方向与新趋势下，商铺市场租金止跌回升。2017年在存量物业盘活消费新需求形势下，逐渐提高体验性业态的占比，价格同比上涨3个百分点至32596元/㎡。

　　可以看到的是，商铺市场体验创新动作频频，体验式消费的占比越来越多，但这并不没有很好的提高租金上涨增速。在全国众多城市住宅限购的环境下，新业态、新品牌的孵化发展迅速，商铺作为一个相对稳定的投资产品，具有一定的市场优势，《报告》显示，大部分中南部部城市价格涨幅显著，2017下半年，成都、广州、上海价格涨幅最为显著，青岛、宁波同比涨幅为负。

　　此外，2017下半年，大部分城市租金同比变化平稳，宁波、天津租金上涨最为显著，一线城市租金水平远超其他，上海虽然租金水平较高，但受非核心区的项目大量入市影响，租金下降显著。

　　而在静态租赁方面，各城市间分化较小，大部分城市小幅上涨。2017下半年监测的19城市商铺回报率均低于五年期贷款利率4.9%，且各城市间分化较小。分城市看，北京成熟非核心区的部分项目租金增长较为明显，回报率涨幅显著，跃居首位；而深圳则由于新增的大型购物中心在非核心区域，租金表现稳定，回报率为3.2%。

　　长期租赁虽部分城市回报率较高，但整体趋势仍以下行为主。考虑长期租赁租金涨幅后，商铺市场回报率多集中在4.6%-8.6%，唯天津回报率明显低于全国平均水平，2017下半年仅为2.6%。上海、郑州、西安由于消费需求旺盛，商业市场租金走高回报率较高。长远来看，电商冲击导致的实体店洗牌正接近尾声，诸多企业转型或调整、收购后重新发力，未来商铺市场租赁回报率仍有一定的上涨空间。

　　商业市场成交价格涨幅走低的，致使转售投资回报率持续下降。从历史数据来看，2017下半年19城市租赁后转售回报率较上一周期下降0.6个百分点，其中宁波、青岛、长沙、石家庄转售回报率不及五年期贷款利率（4.9%）。

　　从未来预测角度来看，住宅市场的投资热度受政策收紧影响，明显降温，资金流向将随之作出相应改变，或间接利好商业物业市场。

　　《报告》显示，大部分城市未来预测转售回报率走高，而深圳、上海等城市则由于前期商业需求的过度透支，转售回报率继续回落。